Emissões tóxicas de fundos imobiliários

A queda histórica da taxa de juros e as previsões que descartam sua volta à casa dos dois dígitos -- pelo menos tão cedo -- fazem com que investidores busquem alternativas aos investimentos atrelados à taxa Selic. O resultado é a demanda superaquecida de produtos de maior risco, como os de renda variável, causando uma explosão de novos investidores na bolsa, mesmo diante da pandemia e de momentos de incerteza como os atuais.

No mercado de fundos imobiliários, um dos reflexos dessa demanda tem sido a grande quantidade de novas emissões, motivo de preocupação e queixa por parte de alguns investidores. As emissões follow-on aumentam o tamanho dos fundos e nem sempre os ativos-alvo agradam.

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Muitas vezes os novos ativos não oferecem renda suficiente para manter o yield no mesmo patamar e o investidor se sente prejudicado pela menor distribuição de renda. Tal cenário causa uma percepção de que os interesses do cotista estão sendo relegados a segundo plano em favor dos interesses do gestor, que passam a ser o de aumentar o patrimônio do fundo e, consequentemente, sua remuneração.

Quando os objetivos do gestor em uma nova emissão são seus próprios interesses, não se preocupando com o preço da emissão ou com os ativos-alvo ou tampouco se irá gerar valor ao cotista, tem-se um cenário que pode ser denominado de emissão tóxica.

Felizmente, não se pode afirmar que elas são frequentes. Muitas vezes o investidor faz um juízo equivocado dos objetivos da emissão e a caracteriza como uma emissão tóxica apenas pelo impacto gerado no yield do fundo. A avaliação isolada do fato não seria suficiente para criticar negativamente a emissão. Pelo contrário.

O gestor pode ter adquirido um imóvel com índice elevado de vacância por um valor extremamente descontado, objetivando modernizá-lo para gerar valor ao cotista no longo prazo. Nesta hipótese, pode haver um desalinhamento entre gestor e cotista quanto ao prazo de investimento. Enquanto o primeiro pode focar em um horizonte de pelo menos cinco anos, o segundo pode estar com uma expectativa de retorno em prazo bem menor.

O que se pode inferir desse exemplo? Que não é tão simples determinar se uma emissão é ou não tóxica. A análise de uma emissão passa por muitos pontos subjetivos e depende de uma série de fatores, como por exemplo o perfil do investimento: maior ou menor prazo.

Vale lembrar que o mercado de fundos imobiliários é um dos mais vigiados (se não o mais) da indústria financeira brasileira. O gestor que realizar emissões tóxicas não deve durar muito tempo neste mercado. As informações e o histórico de todo tipo de decisão que realiza ficam registrados e públicos para qualquer um acessar.

É claro que o fato de o mercado de fundos imobiliários ser constantemente vigilante às condutas dos gestores não é suficiente para blindar o investidor de más emissões, mas com certeza é um fator que reduz drasticamente o risco disso ocorrer. Emissões ruins sempre irão existir, mas o mercado também sempre fará uma seleção natural rebaixando os gestores mal avaliados. O único problema é que isto não ocorre da noite para o dia.

O processo de aperfeiçoamento de qualquer mercado é moroso. Por isso é importante o investidor estar atento para não participar de emissões tóxicas. É verdade que emissões muito perto do valor de mercado são difíceis de captar, mas o gestor que construir uma boa reputação e sempre realizar emissões saudáveis, que gerem valor para o cotista, terá seu desempenho reconhecido e será bem remunerado por isso.

O fruto colhido pelo gestor será maior no longo prazo caso tenha construído um histórico de boa conduta. O gestor que quiser aumentar sua remuneração deve pensar primeiro no cotista. Quanto mais fizer novas emissões alinhadas com os interesses do investidor, mais estará construindo uma boa reputação no longo prazo. O resultado desse esforço é a maior facilidade de captação de recursos, mesmo num preço perto do valor de mercado.

Uma boa reflexão que pode ser feita para detectar uma emissão tóxica é perguntar: o gestor concordaria com a tese e estaria confortável com a emissão caso fosse cotista relevante do fundo?

O investidor também deve sempre ler o prospecto e o regulamento do fundo, no qual encontrará as regras das emissões. E não esquecer de conferir o histórico de emissões. Se o comportamento passado do gestor não agradar, talvez seja melhor não entrar na nova emissão. Estas simples práticas já são o bastante para evitar muitas surpresas desagradáveis.

Um gestor só consegue prosperar e se manter no mercado se houver demanda pelo seu produto. Mais investidores atentos desincentivam as emissões tóxicas e contribuem com mais emissões alinhadas aos seus interesses, além de aperfeiçoar e desenvolver a indústria como um todo.

A maior demanda por emissões responsáveis poderá até fazer surgir fundos com travas no regulamento que desautorizam emissões muito abaixo do seu valor patrimonial. Mesmo assim, lembre-se: emissões que não se adequam ao seu perfil não necessariamente são prejudiciais a todo tipo de investidor.

*Rodrigo Cardoso de Castro é sócio fundador do site Clube FII. Formado em Tecnologia da Informação e investidor de fundos imobiliários desde 2009, criou um site especializado para que um público que esteja acostumado a investir em imóveis físicos possa entender o funcionamento de fundos imobiliários. Atualmente o Clube FII é o maior site de fundos imobiliários do Brasil.