Demanda, oferta e perspectivas de longo prazo para o setor logístico imobiliário

* Anita Scal e Felipe Ribeiro

Depois de quase quatro anos do início da pandemia de COVID-19, com a mudança do perfil de consumo da população e consequente boom do setor logístico imobiliário, empresas que atuam no setor ainda estão se adaptando às rápidas transformações ocorridas nas economias globais e nas cadeias de abastecimento, buscando, assim, cada vez mais se antecipar às tendências futuras.

Junto aos principais operadores existe expectativa de que o próximo ciclo imobiliário seja menos volátil, a ser influenciado por dois fatores:

1. Nos últimos anos, os proprietários privados e “proprietários-usuários” se posicionaram como vendedores de ativos logísticos, principalmente para investidores institucionais (nacionais e estrangeiros), fazendo com que hoje exista uma base de proprietários mais profissionalizada e resiliente às variações do mercado; e
2. A oferta cada vez mais reduzida de terrenos em regiões consolidadas e os custos elevados de construção e restrições de legislação/ambientais são fatores que naturalmente irão reduzir a quantidade de novos empreendimentos sendo entregues nos próximos anos.

Além das mudanças macroestruturais indicarem uma consolidação do setor, existem, ainda, variáveis relacionadas diretamente às operações de cada ativo que ratificam as projeções positivas.

Dado que o maior custo de uma operação logística está relacionado ao transporte e à mão de obra, otimizar esses itens é primordial e, de certa forma, representa um paradoxo da cadeia de suprimentos uma vez que resultam em uma necessidade maior de espaço de galpão. De acordo com dados da Prologis, em uma janela dos últimos 12 anos para um mesmo potencial de receita, houve acréscimo de 57% na necessidade de área locável. Dito de outro modo, o espaço logístico necessário para US$ 1 bilhão em receita aumentou de cerca de 46.000 m² para aproximadamente 75.000 m². O gráfico abaixo apresenta a evolução nesse período.

Fonte: Prologis Research

 Outros fatores que aumentam o uso de imóveis logísticos são:

• Operações omnichannel: novas formas de entrega de produtos, como o “comprar e retirar”, geram a necessidade de maiores estoques, armazenados em centros de distribuição de grande porte, de localização central, permitindo o rápido reabastecimento de lojas físicas que atuam como ponto de retirada da mercadoria;
• Variedade de produto: para manter a relevância no mercado, as empresas vêm procurando aumentar a variedade de produtos ofertados, visando também melhor adaptação às rápidas mudanças nos hábitos de consumo, criando necessidades expansivas nas operações dos condomínios logísticos;
• Conformidade regulatória: A demanda por melhores condições de trabalho e de redução de perdas do produto armazenado nos centros de distribuição exige espaços mais bem dimensionados, sem sobreposição de produtos, além de premissas de higiene, temperatura controlada e segurança;
• Comércio eletrônico: A operação de e-commerce requer cerca de três vezes mais espaço logístico do que aquela das vendas físicas, muito em função da variedade de produtos da urgência de envio direto ao consumidor e da necessidade de lidar com os produtos devolvidos.

 Afora isso, cabe ressaltar que não só as operações de comércio eletrônico estão contidas nas novas tendências de ocupação. O gráfico abaixo mostra o aumento na necessidade de armazenamento para uma mesma base de receita em diversos perfis de produtos.

Fonte: Traduzido de Prologis Research

 

Assim, é possível projetar que o uso de imóveis logísticos deve continuar crescendo, com ocupantes focados em se estabelecer e serem competitivos de forma cada vez mais célere junto às mudanças do mercado, nos mais variados segmentos de atuação.

Para o futuro, encontraremos operações cada vez mais modernas com avanços em inteligência artificial e automação, o que certamente exigirá construções de alta qualidade que, junto com o aumento nos custos de construção, devem manter os aluguéis também em patamares elevados.

Como exemplo prático, o Fundo Tellus Rio Bravo Renda Logística – TRBL11, estratégia de investimento para renda imobiliária no setor, vem apresentando alta retenção dos seus inquilinos, tendo reduzido sua vacância de 8,3% em 2021 para apenas 0,6% ao término de outubro deste ano, com contratos em prazo médio de vencimento acima de sete anos.

* Anita Scal , sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, e Felipe Ribeiro, analista de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo. Este artigo faz parte da Carta Estratégias de outubro , relatório mensal distribuído pela Rio Bravo a seus clientes e reproduzido com exclusividade pela EXAME Invest.