A escassez de ativos de qualidade e o crescimento do aluguel como nova tendência do setor logístico

*Anita Scal e Felipe Rodrigues Ribeiro

O mercado de galpões logísticos segue apresentando dados fortes de crescimento, apesar da já prolongada tendência de alta – iniciada em 2020, principalmente em decorrência da pandemia do COVID-19 e do boom do e-commerce – e da turbulência macroeconômica de inflação e juros altos na qual o país e o mundo ainda estão inseridos.

As estatísticas do 1º trimestre de 2023 indicam uma absorção bruta apenas 7% menor do que a observada no trimestre anterior e uma taxa de vacância abaixo dos 10%, valor atingido na metade de 2021 e que se mantém até hoje, ao considerarmos todo o estoque brasileiro monitorado pela consultoria Buildings.

Entretanto, há um certo consenso de que os níveis de absorção geral tendem a se estabilizar, com alguma possibilidade de queda em alguns mercados, levando em consideração a grande expansão recente do mercado e o nível de estoque entregue nos últimos meses.

Por outro lado, em uma análise qualitativa das ocupações, ainda é possível enxergar a manutenção da busca por espaços com acesso à infraestrutura de qualidade  com o objetivo de diminuir vários dos riscos de se operar com uma grande e ineficiente cadeia logística de suprimentos. E são exatamente essas premissas que fazem com que uma nova tendência possa estar se estruturando.

Os últimos anos se mostraram “expansionistas” no sentido de que várias empresas ampliaram a sua capacidade instalada. Por consequência, ocuparam maior área nos galpões brasileiros, por vezes em empreendimentos de menor qualidade, simplesmente pelo fato de serem as únicas opções disponíveis naquele momento. Agora, com boa parte dessas expansões já realizadas, as companhias seguem para aperfeiçoar suas operações, buscando ativos de melhor qualidade.

Conforme citado no início do texto, os índices de absorção seguem elevados. Contudo, em uma análise da absorção líquida, ou seja, a área que de fato o mercado cresceu, identificamos que dos 510 mil m² absorvidos no 1º trimestre de 2023, 95% foram em empreendimentos de classe A+, ainda de acordo com a Buildings, sendo essa a maior proporção já observada nos últimos dois anos, como mostra o gráfico abaixo:

Esse indicador corrobora a tese de busca de qualidade na ocupação das empresas. Essa alta demanda por ativos recém-construídos e, na maioria das vezes em regiões consolidadas, esbarra na escassez de terrenos disponíveis, no elevado custo de capital atual e no aumento no custo de construção, resultando em valorização real no valor dos aluguéis.

Mesmo o mercado logístico tendo iniciado o ano de 2022 com um valor de locação médio recorde em R$ 20,88/m², a média atual se encontra a mais de 3 reais acima, em R$ 23,54/m², o que representa um acréscimo de 12,74% em 12 meses. Como comparação, a chamada “inflação do aluguel”, o IGP-M, apresentou taxa de 5,67%. Em uma análise do IPCA, o fator foi de 6,34%, de acordo com dados do Banco Central.

Ainda na questão dos aluguéis, a Prologis, uma das maiores investidoras do setor logístico, projeta que essa é uma tendência global e até mais representativa em outros países frente ao Brasil. Os valores conhecidos como “in place”, ou seja, valores vigentes nos atuais contratos de locação estariam defasados frente ao que seria o “aluguel atual de mercado” e, como resultado, mesmo quem já possui contrato de locação vigente pode esperar um aumento substancial no momento de renegociar novos contratos.
O gráfico abaixo apresenta a diferença percentual entre os dois valores – in place e aluguel de mercado, projetada pela Prologis ao analisar o seu próprio portfólio:

Fonte: Prologis Research[1]

Podemos projetar que o mercado logístico deverá, sim, passar por uma adaptação a curto prazo, mas sem que haja pressão negativa nos principais índices que afetam os investidores, seja crescimento na taxa de vacância de produtos de qualidade ou redução nos valores médios de locação.

Para o investidor que busca fundos imobiliários com exposição ao setor logístico, olhar a qualidade e a localização dos imóveis dos fundos é primordial, pois será possível surfar esse cenário de ganhos reais do mercado logístico com ativos resilientes, aproveitando o momento de mercado sem perder de vista o caráter de longo prazo do investimento imobiliário.

[1] Disponível em: https://prologis.getbynder.com/m/1744180221c1dcef/original/2023-Rent-Index.pdf

*Anita Scal e Felipe Rodrigues Ribeiro, respectivamente, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários e analista de portfólio sênior da Rio Bravo Investimentos. Este artigo faz parte da Carta Estratégias de maio relatório mensal distribuído pela Rio Bravo a seus clientes e reproduzido com exclusividade pela EXAME Invest.