A boa janela de oportunidades para proprietários de terrenos

O alto nível de caixa combinado com o cenário inflacionário tem pressionado incorporadoras de perfil de médio/alto padrão a investirem em novos empreendimentos. O momento é de fundos elevados, com 9,7 bilhões de reais em disponibilidades informadas em seus balanços, se somados os maiores e mais relevantes players desse mercado, que negociam suas ações na B3. Esse total é 25% superior ao verificado no segundo trimestre de 2020. Entretanto, em relação ao início de 2021, é observada uma queda de 8%, explicitada no gráfico abaixo, segundo levantamento realizado pela JLL.

As incorporadoras estão em busca de bons terrenos para desenvolverem seus projetos e manterem o potencial de VGV (Valor Geral de Vendas). A cada mês que o capital fica “parado” em caixa, a quantidade de m² potencial que pode ser edificado diminui, pressionando as empresas na busca por novos empreendimentos.

Tem crescido a busca por terrenos com viabilidade e coeficientes de aproveitamento mais altos. O volume de unidades lançadas na cidade de São Paulo entre janeiro e novembro de 2021 ano supera o total de 2020. Apesar de a venda de apartamentos de luxo ter batido recorde em 2021, com crescimento de 129%, áreas com outros perfis também estão sendo cobiçadas pelas incorporadoras para desenvolvimento de residenciais.

Se, por um lado, as incorporadoras estão pressionadas, por outro, os proprietários têm a oportunidade de aproveitar o bom momento. Quem é dono de um terreno bem localizado, com potencial construtivo, deve encontrar boas oportunidades de venda, com boa valorização dos seus imóveis.

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Moema, Itaim e Butantã, para falar somente de algumas regiões, têm se mostrado atraentes. Pinheiros também está se destacando, com volume expressivo de empreendimentos das mais diversas metragens que estão sendo erguidos no bairro. Essa tendência excede os limites da capital paulista e já pode ser vista também em cidades praianas, por exemplo, ou no interior do país, onde o crescimento do home office tem impactado o mercado residencial.

Sem a perspectiva de um novo ciclo de captações, e com suas ações negociadas com desconto na bolsa, a boa janela de oportunidade para venda de terrenos deve se estender até que as incorporadoras reduzam seus caixas. Isso não deve demorar muito a acontecer, já que a cada dia fica mais caro construir e as empresas estão queimando seus caixas. Assim, a pressão é para que esse movimento de mercado aconteça o quanto antes. Os proprietários que têm na mão bons ativos devem estar atentos às ofertas e não deixar essa oportunidade passar.

*Thiago Duarte é gerente de Capital Markets da JLL.