As oportunidades que a transparência traz

Por: Florian Hagenbuch

Não é incomum que pessoas empreendedoras transformem uma dificuldade ou a vontade de resolver um problema em uma ideia de negócio. Aconteceu comigo. Em 2017, comprei um imóvel que, segundo o anúncio, tinha 187 m², sendo que, na verdade, ele tinha 149 m². Fiquei chateado, claro, já que proporcionalmente havia pago mais pelo metro quadrado do que eu imaginara a princípio, mas pensei muito sobre assunto, pesquisei, conversei com amigos e fiquei fascinado pelas oportunidades que o mercado imobiliário oferecia. Foi um dos motivos pelos quais eu e meu sócio, Mate, fundamos a Loft.

Minha história não era uma exceção. Eu não tinha sido vítima de um golpe aplicado pelo antigo proprietário do apartamento ou pelo corretor de imóveis, já que nem eles sabiam do erro, mas de um problema muito maior: a falta de dados confiáveis no mercado imobiliário. Mesmo hoje, em 2022, quem compra ou vende uma propriedade ainda tem dúvidas sobre o preço – se está acima ou abaixo do que deveria – e se os dados anunciados estão corretos.

Essa assimetria de informações, como chamam os economistas, impacta diretamente o mercado e, pior, a realização do sonho de milhares de famílias. Quando há uma negociação em curso, o ideal é que todas as partes envolvidas tenham acesso às informações disponíveis.

No caso do mercado imobiliário, a falta transparência provoca dores como a especulação, que sobrevaloriza construções e regiões e limita o acesso à moradia. Você deve conhecer pelo menos uma pessoa que decidiu mudar o bairro ou a cidade em que buscava um imóvel para compra por causa da especulação imobiliária.

Um estudo recente, que analisou dados do mercado imobiliário de Israel, mostrou que, quando os dados das transações imobiliárias passaram a ser compartilhados com toda a sociedade, a variação dos preços das residências registrou uma queda de quase 20%. A mudança beneficiou, principalmente, as famílias com menor poder aquisitivo, que antes tinham pouco ou nenhum conhecimento sobre a diferença do valor anunciado e o efetivamente pago por imóveis similares ao seu.

Vale lembrar que o Índice Especulômetro EXAME-Loft, que mede a diferença entre o preço anunciado e o efetivamente pago por um imóvel, já apontou que essa diferença pode chegar a 90% em alguns bairros da capital paulista, o maior mercado imobiliário do país.

Cidades listadas entre as mais avançadas no mundo já divulgam mensalmente os dados referentes às transações imobiliárias. É o caso de Miami, onde um portal que pode ser acessado por qualquer pessoa mostra as informações de todas as propriedades vendidas no município. Além de obter informações sobre um imóvel específico, as pessoas também podem comparar a casa ou apartamento que pretendem adquirir com outros similares.

Se alguém, por exemplo, está buscando uma propriedade de dois quartos no bairro X, essa pessoa pode acessar a plataforma pública e descobrir os valores reais das últimas transações realizadas, naquela região, de casas com essa configuração. Além de Israel e Miami, iniciativas similares são encontradas em Londres, Nova York e Montreal, entre outras.

Ao compreender a importância dessa nitidez, levar mais transparência ao mercado imobiliário nacional e disponibilizar informações verificadas sobre cada imóvel anunciado se tornaram nossas prioridades. E nos alegra ver que, no Brasil, algumas prefeituras estão tomando a dianteira e ampliando a transparência ao divulgar suas bases de IPTU e ITBI – sempre de forma anonimizada, como estabelece a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

É o caso de Porto Alegre, Belo Horizonte e São Paulo. A capital gaúcha lançou recentemente seu Imobindex, ainda em versão beta, que apresenta estatísticas do preço do metro quadrado por recortes geográficos, como CEP e bairro. Já em Minas Gerais, a administração pública divulgou os dados de ITBI e está trabalhando para aumentar a periodicidade do compartilhamento, hoje anual. A Prefeitura de São Paulo, por sua vez, divulga seu cadastro de imóveis, a partir do IPTU, por meio do portal GeoSampa, uma referência nacional.

São iniciativas que, seguindo as melhores práticas internacionais, favorecem quem deseja comprar ou vender um imóvel, e mesmo quem aluga, já que todos fazem negócios com mais informações. Ao meu ver, são ações que também têm potencial para impulsionar o mercado imobiliário, um dos setores que mais geram emprego e renda no país e que seguramente trará uma série de inovações para a população a partir dessas bases de dados oficiais.

Se beneficiam, ainda, os acadêmicos, que podem realizar estudos antes inviáveis pela falta de dados confiáveis sobre o tema, e as prefeituras, já que a liquidez do mercado tende a crescer com a menor assimetria de informações, aumentando a arrecadação. Isso sem contar as diversas oportunidades que hoje nem visualizamos.

Há uma tendência mundial de avanço no uso da tecnologia nas transações de compra e venda de imóveis. Cabe às empresas com DNA tecnológico – em alguns momentos em parceria com as administrações públicas – oferecer produtos e serviços cada vez melhores e mais ágeis para eliminar dores antigas, como essa, em todas as etapas da jornada, proporcionando confiança e segurança para todas as partes. Quais oportunidades você enxerga?