Chegou a hora de investir em imóveis.

Será que vale a pena comprar imóveis agora que os preços começaram a baixar e o mercado aparentemente se estabilizou? Nós estamos em julho de 2017 e a economia brasileira já dá sinais de recuperação. A inflação caiu bastante e alguns setores, como o de automóveis, parecem estar ganhando fôlego.

Nesse cenário, no entanto, o mercado imobiliário segue com grandes estoques. Nas metrópoles, especialistas apontam que existe uma oferta 80% superior à considerada normal. E eu acredito nisso, pois viajo muito o país e é bem comum ver placas de Vende-se e Aluga-se, até em pontos comerciais que nunca estiveram vazios.

Isso significa que a pessoa que tem um valor para investir em um imóvel deve aproveitar o momento para barganhar. Como a oferta está muito grande em relação a demanda, com dinheiro em mãos é possível fazer uma compra entre 30 a 50% abaixo do valor que está sendo pleiteado, ofertado ou anunciado. Isso acontece, porque o imóvel está à venda, muitas vezes, há anos e o proprietário está tendo que arcar com todas diversas despesas, como IPTU e condomínio. Como a conta, certamente, está negativa, então é muito melhor reduzir o valor do imóvel e se libertar dessa dívida e, então, colocar o dinheiro do negócio no mercado financeiro, para recuperar o tempo perdido ao invés de sustentar um imóvel vazio.

Mas, dentro deste contexto, uma dúvida comum é: se o atual proprietário não está conseguindo alugar, por que a pessoa deve comprar para investir? Se a compra é pensando em locação, pode ser que realmente não seja uma boa alternativa. Nesse caso, é melhor comprar cotas de fundos imobiliários ou mesmo colocar o montante na renda fixa, que ainda assim a rentabilidade será potencialmente maior do que o simples aluguel deste imóvel.

Esta situação só poderia ser mudada, se a pessoa conseguir um grande desconto na compra. Ou seja, pode valer a pena aguentar um período sem a renda do aluguel, até que o mercado imobiliário volte a ganhar vigor e seja possível alugar por um preço interessante, ou, ainda, trocar de inquilino no decorrer do período para ganhar na valorização que o imóvel terá, afinal de contas, a compra foi barata. Mas como mensurar esse tempo?

De acordo com os profissionais com quem conversei, que atuam em diferentes segmentos do mercado, os grandes nomes do setor imobiliário não estão construindo novas unidades (ao menos por enquanto). Ou seja, a quantidade de novas unidades está diminuindo. Além disso, alguns players da construção civil faliram ou estão em recuperação judicial e, provavelmente, vão sair do setor em definitivo, o que também reduz a oferta. E, como o estoque está muito alto, ainda há um espaço de aproximadamente 2,5 anos para que o mercado reaqueça. Este é o prazo que o investidor deverá esperar.

Mas se a aquisição for para morar e não investir, vale a dica anterior: com recurso em caixa, financiamento liberado ou carta de crédito, ofereça entre 30% a 50% a menos do que o valor de anúncio, porque boas negociações podem surgir. E isso também vale para prédios novos ou lançamentos.

O único detalhe que é preciso se atentar é a respeito dos custos, que não se restringem apenas ao valor da compra.  Há também todas as despesas de cartório e documentação, advogados para fazer a análise da situação legal do imóvel, possíveis despesas de corretagem e eventuais reformas ou montagem, principalmente em caso de imóvel novo.

E então . . . Vamos às compras?

Mauro Calil é fundador da Academia do Dinheiro

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