Por Julian Tonioli e Leo Pinho*

Aproximadamente 25% da população brasileira reside em condições de moradia inadequadas, enfrentando problemas como habitações precárias e improvisadas, superlotação, custo elevado de aluguel e coabitação familiar. A maior parte dessas pessoas possui uma renda familiar muito baixa, geralmente inferior a mil dólares mensais. Além disso, o acesso ao crédito imobiliário no Brasil é limitado e oneroso, e as taxas de juros estão entre as mais altas globalmente. A situação é agravada pela redução das poupanças e pelo aumento do uso antecipado do FGTS, tornando o crédito bancário ainda mais restrito.

Projeções indicam que, até 2030, será necessário construir cerca de 22,7 milhões de novas residências no Brasil, e espera-se o lançamento de mais de R$ 4,1 trilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), destacando a necessidade de maior participação do mercado de capitais no financiamento às incorporadoras para atender a essa demanda significativa. Atualmente, mesmo em um contexto de altas taxas de juros e crédito imobiliário restrito e custoso, menos de 1% das empresas no Brasil acessaram o mercado de capitais com esta finalidade, o que demonstra o grande potencial que ele representa para financiamentos e capitalização de negócios imobiliários. A migração para o mercado de capitais deve não apenas aumentar, mas também multiplicar sua representatividade no financiamento da construção civil nos próximos anos.

Dessa forma, existe certamente uma tendência crescente no uso do mercado de capitais como alternativa ao financiamento bancário, impulsionada pela diminuição dos recursos oriundos de poupança e FGTS. Isto porque o mercado de capitais brasileiro é subutilizado na comparação com países desenvolvidos como os EUA, onde esse tipo de mercado representa uma fatia significativa do crédito privado circulante. 

Além da recente busca por recursos das gestoras de capital, pequenas e médias empresas do setor imobiliário têm buscado alternativas ao empréstimo bancário tradicional com financiamentos para a obra, antecipação de recebíveis e financiamento com garantia do estoque, com o objetivo de continuar seus projetos. Entre as empresas que procuraram essas gestoras, uma construtora de alto padrão e um grupo que entrou em recuperação judicial e obteve um empréstimo prioritário significativo estão entre os exemplos marcantes. 

O setor imobiliário, especialmente após a pandemia, enfrentou aumento nos custos de construção devido à inflação de materiais e o prolongamento de altas taxas de juros, o que dificultou ainda mais a situação das empresas. Em 2021 o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) teve um aumento acumulado de 14,03%, e alguns itens como o aço, por exemplo, chegaram a subir 91%. Diante das crises do setor nos últimos anos, os gestores se reinventaram e têm trazido soluções mais inovadoras para resolver os problemas de fluxo de caixa dos empreendimentos.

O cenário é de alta demanda por recursos, mas muitos projetos não passam pelo crivo das gestoras devido ao cenário desafiador. Algumas incorporadoras preferem a flexibilidade e a customização que este tipo de transação oferece, quando comparado com os modelos formatados dos bancos. Ainda assim, a relação entre o mercado de capitais e as incorporadoras necessita de mais maturidade e entendimento, com a necessidade constante de adaptação e avaliação criteriosa de riscos para garantir o sucesso das operações financeiras.

Essas dinâmicas refletem a realidade complexa e desafiadora do setor imobiliário atual, no qual o acesso a capital adequado é fundamental para a sustentabilidade e crescimento das empresas no mercado. E para que um incorporador tenha sucesso nesee competitivo ambiente dos negócios de aço e concreto, é essencial que ele não apenas compreenda profundamente o setor, mas também esteja preparado para acessar o mercado de capital de forma estratégica. A busca por conhecimento especializado ou por parcerias é a chave para desbloquear oportunidades e superar desafios, garantindo uma posição de destaque no “cofre secreto" dos negócios imobiliários.

*Julian Tonioli e Leo Pinho são sócios da Auddas.

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