Um dos cartões-postais do Rio de Janeiro, hoje em péssimas condições de conservação, pode começar um processo de revitalização -- e ser o pontapé de um ciclo virtuoso de parcerias público-privadas na capital fluminense. A prefeitura do Rio de Janeiro publicou nesta quinta-feira, 9, o edital de concessão de uso do Jardim de Alah por 35 anos (leia a íntegra). Segundo a administração municipal, o objetivo é manter a área como um parque público com acesso gratuito. O vencedor da licitação assumirá os custos de revitalizar a área, num valor estimado em R$ 112 milhões.

O Jardim de Alah é um parque público que se localiza em uma das regiões mais valorizadas da cidade. O parque margeia um canal que lida a Lagoa Rodrigo de Freitas ao mar, sendo o marco de divisão entre os bairros de Ipanema e Leblon. A construção do canal data dos anos 1920 e o parque, de 1938. A última renovação completa ocorreu em 2003, na gestão do então prefeito César Maia. Atualmente, o cenário é de abandono. Em agosto do ano passado, a prefeitura teve de agir para impedir o início de uma 'cracolândia' na região. 

De acordo com a prefeitura carioca, a licitação será de técnica e preço, quando são avaliados tanto o plano de ocupação quanto o valor oferecido. Os interessados têm até o dia 26 de abril para entregar os documentos de habilitação.

O projeto tem três eixos, segundo informou o secretário municipal de Coordenação Governamental, Jorge Arraes, em audiência pública no começo do ano:

- Modernizar e revitalizar o Jardim de Alah
- Oferecer áreas de convívio com novos usos
- Integração paisagística entre a Lagoa e Praia, e maior conexão entre os bairros de Ipanema e Leblon

O projeto se iniciou em janeiro do ano passado, quando houve uma Manifestação de Interesse Privado (MIP), um instrumento que permite à iniciativa privada sugerir planos e projetos às autoridades. Dois grupos se interessaram: Magus Investimentos e Accioly Participações, cujas propostas foram utilizadas para o estudo da Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos (CCPar), que baseou o edital de licitação.

Jardim de Alah: como será o projeto?

No desenho do projeto, quem assumir a concessão terá de fazer os desembolsos de investimentos (Capex) nos dois primeiros anos do contrato. O estudo econômico de referência da CCPar sugere um cronograma de pagamentos em dois anos da seguinte forma:

• No primeiro ano, paga-se 60% do desembolso de Capex necessário - R$ 67,5 milhões
• No segundo ano, paga-se 40% do desembolso de Capex necessário - R$ 45 milhões

O concessionário pode não seguir tal cronograma, mas é obrigado a fazer os investimentos de R$ 112 milhões dentro dos primeiros 24 meses após o início do contrato.

O estudo técnico da CCPar também mapeou quatro fontes diferentes de receita para os concessionários do parque:

• Receita com locação de espaços comerciais: serão 7.500 m² de área bruta locável mínima, com o valor do metro quadrado estimado em R$ 167,05. As receitas com locação de espaços terão início a partir do terceiro ano após o início da concessão;
• Receita relativa à cobrança de condomínio de espaços comerciais: nesse ponto, o estudo estima o valor em 30% da receita com locação de espaços comerciais;
• Receita com Exploração de Estacionamentos: com 123 vagas, a prefeitura estima que o valor anual da exploração de estacionamento seria de R$ 2.656.800,00
• Publicidade e Patrocínio

O estudo definiu a "Taxa Mínima de Atratividade - TMA" como 8,5% ao ano.

Moradores protestam

Naturalmente, a exploração privada do parque causa incômodo em parte dos moradores. Em audiência pública neste ano, moradores chegaram a vaiar a apresentação do secretário municipal de Coordenação Governamental, Jorge Arrais. Criou-se uma organização, a Associação de Moradores e Defensores do Jardim de Alah, que chegou a organizar um "abraço" simbólico contra a exploração comercial do parque, em agosto do ano passado.

A prefeitura do Rio, por sua vez, afirmou que realizou "reuniões com moradores dos bairros de Ipanema e Leblon". "O prefeito Eduardo Paes recebeu representantes do entorno em uma reunião no dia 25 de agosto de 2022 para ouvir reivindicações. Além disso, no dia 17 de janeiro deste ano em uma Audiência Pública na Universidade Cândido Mendes, em Ipanema, a população compareceu em peso para apresentar propostas", diz trecho de nota à imprensa.

O secretário municipal de Coordenação Governamental, Jorge Arraes, avalia que o projeto vai além da revitalização de um parque. "O que estamos fazendo aqui é mais que dar cara nova a uma área pública das mais importantes da cidade. A revitalização do Jardim de Alah é muito maior que isso. Hoje o parque é o fim do Leblon e o fim de Ipanema. Nós queremos transformar essa área em uma ligação entre os bairros. E também uma ligação importante entre a Lagoa e a Praia", diz Arraes.

Meses antes da audiência, os documentos referentes ao processo foram disponibilizados em consulta pública entre outubro e novembro do ano passado. Segundo a prefeitura do Rio, ao todo 64 contribuições foram analisadas pelo corpo técnico municipal. "Após amplo processo de participação da população foram incorporadas ao projeto contribuições como a construção de uma nova creche no local; contrapartida social para os moradores da Cruzada São Sebastião no projeto; obediência às legislações de Apac e patrimônio; limite de estacionamento em até 200 vagas; e o proponente deverá apresentar estudo de impacto sonoro em relação a eventos no local", diz trecho de nota da gestão de Eduardo Paes.

Novos ares à vista: R$ 20 bi em projetos

Para além dos naturais embates entre as propostas do poder público, a exploração comercial de um equipamento público e a vontade dos moradores, o processo do Jardim de Alah inaugura uma série de editais de parcerias e concessões nos planos da prefeitura carioca. A CCPar, responsável pela agenda de parcerias do município, elaborou uma carteira de aproximadamente R$ 20 bilhões.

Os projetos variam entre Parcerias Público-Privadas (PPP) e concessões de diversas áreas:

• de transportes, como a transformação dos corretores de BRT TransOeste e TransCarioca em modais de trilho de VLT;
• de lazer e entretenimento, com projetos para espaços simbólicos da cidade, como o planetário, na Gávea, e o Pavilhão de São Cristóvão, na zona norte;
• de saúde, como a PPP para a operação e gestão de serviços não médicos e de apoio;
• de educação, com uma PPP para construção e manutenção predial de 200 escolas na cidade.