São Paulo - Após um ano negociando uma permuta de terrenos para viabilizar a implementação do Parque Augusta, no centro de São Paulo, a Prefeitura da capital e as construtoras Cyrela e Setin começaram a discutir uma nova solução para o impasse.

Isso para permitir a troca da área particular onde será feito o parque por títulos de potencial construtivo que podem ser vendidos no mercado imobiliário. A medida também anularia as contrapartidas sociais que foram pedidas pelo ex-prefeito João Doria (PSDB).

Na prática, as construtoras doariam o terreno e o Parque Augusta pronto para a Prefeitura e ficariam com um valor correspondente à metragem total do empreendimento que poderia ser construído no local - o projeto previa cinco prédios de 11 a 14 andares.

Esse valor poderia ser usado para quitar a outorga onerosa de outras obras delas na cidade ou ser vendido para outras construtoras na forma de Transferência do Direito de Construir (TDC), dispositivo igual ao utilizado por donos de imóveis tombados.

A alternativa foi apresentada no dia 16 de abril pelas construtoras Cyrela e Setin à juíza Maria Gabriella Spaolonzi, da 13.ª Vara da Fazenda Pública, e é vista com bons olhos tanto pela gestão do prefeito Bruno Covas (PSDB) quanto pelo Ministério Público Estadual (MPE).

Oficialmente, as empresas não comentam o assunto e a Prefeitura informou que as duas propostas ainda estão em análise.

A reportagem apurou, contudo, que a troca do parque pelo potencial construtivo passou a ser a solução mais viável para viabilizar o negócio por causa de três entraves relacionados à permuta do terreno da Augusta com o terreno da Prefeitura que fica na esquina da Rua do Sumidouro com a Marginal do Pinheiros.

O primeiro deles é a divergência do método de avaliação do perito judicial, que apontou uma diferença de R$ 26 milhões entre os terrenos em favor da Prefeitura. O laudo das empresas apontava uma diferença de R$ 2,2 milhões.

O segundo ponto é a burocracia, que exigiria a aprovação de dois projetos de lei na Câmara Municipal e a execução de uma série de contrapartidas para igualar o valor do negócio, como a descontaminação do terreno de Pinheiros e a construção de uma nova sede para a Prefeitura Regional do distrito.

Protocolo

Recentemente um terceiro fator emperrou o negócio. Em fevereiro, liminar concedida pela Justiça suspendeu o chamado direito de protocolo, previsto na Lei de Zoneamento de 2016. A medida foi pedida pelo MPE com o intuito de preservar as Zonas Especiais de Proteção Ambiental, como é o caso do terreno do Parque Augusta.

Na prática, a decisão impede que as construtoras usem o projeto de cinco prédios protocolado para o terreno da Augusta há anos e limita novas construções no local a 10% da área do terreno.

Embora esse projeto fosse mudado em uma possível permuta com o terreno de Pinheiros, ele ampliava o valor de mercado do terreno do parque, avaliado em R$ 138 milhões pela Justiça. Com a liminar, esse valor cairia drasticamente, inviabilizando a permuta.

Segundo Sílvio Marques, promotor do MPE que acompanha a negociação na Justiça, a permuta ficou "muito prejudicada" por causa da liminar.

Para o advogado Caio Mário Fiorini Barbosa, representante das construtoras, a troca por TDV é um "caminho mais objetivo". "Toda permuta que envolve um bem público é muito complexa", diz.

"Ainda assim, há uma série de questões a serem discutidas para que possamos chegar a um acordo." Segundo os envolvidos, a solução permitiria que o parque fosse aberto ainda mais rapidamente. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.