Há anos incorporadoras já planejam o que farão a partir do próximo leilão de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), marcado para esta terça-feira, 19. Trata-se do primeiro certame da região da avenida Brigadeiro Faria Lima, na capital paulista, desde 2021 — e, provavelmente, um dos últimos.

Há vários interessados que operam na região, como a Lucio Incorporadora, a Partage, a Bolsa de Imóveis e a Jacarandá, especialmente interessada na área do Largo da Batata.

Mas para nenhum empreendimento o leilão é tão crucial quanto no Edifício St. Barths, localizado na rua Leopoldo Couto Magalhães, uma das mais valorizadas da cidade. Ele está praticamente todo construído desde 2020, mas teve as obras embargadas por desrespeitar os limites de construção — e já quase foi demolido. 

Os percalços do St. Barths

O Saint Barths é um edifício luxuoso de 23 andares a poucos metros da Avenida Faria Lima, com apartamentos que variam de 382 metros quadrados a 739 metros quadrados e cujas propagandas já estavam a todo vapor há quase dez anos.

A área construída é de 14,5 mil metros quadrados em uma das ruas mais caras de São Paulo, com valor médio de R$ 24,8 mil por metro quadrado, segundo o levantamento mais recente da Loft. Isso significa que apenas o terreno chegaria a um valor superior de quase R$ 360 milhões. 

As obras do edifício tiveram início de fato em 2018, com a fase de terraplanagem. Em maio de 2019, a estrutura começou a ser erguida e, em março de 2020, os 23 andares do prédio já eram visíveis para toda a vizinhança. Em 2023, a reviravolta: as obras foram paralisadas pela Prefeitura de São Paulo, que alegava falta de alvará de execução e dos créditos construtivos necessários. 

O caso foi parar na Justiça. O Ministério Público chegou a pedir a demolição da estrutura já erguida, o que não se concretizou, mas a São José pagou multa de R$ 2,5 milhões.

O imbróglio judicial

Em paralelo, a revisão da Operação Urbana Consorciada Faria Lima — aprovada no ano passado e transformada na lei municipal nº 18.175 — abriu caminho para que empreendimentos irregulares pudessem ser regularizados mediante compra de novos Cepacs.

A mudança legal foi questionada pelo Ministério Público, que acusava direcionamento para beneficiar o St. Barths. O Tribunal de Justiça de São Paulo, no entanto, validou a norma, entendendo que ela seguia o Estatuto da Cidade e o Plano Diretor Estratégico.

Com isso, a expectativa da construtora é que a aquisição dos Cepacs no próximo leilão permita regularizar a situação e retomar as obras. “Estimo que, se o leilão ocorrer em agosto, em até 90 dias a situação do edifício pode ser regularizada”, diz o advogado da São José, Edgard Leite.

No leilão de amanhã, a construtora deve enfrentar um desafio relevante: a concorrência deve ser acirrada, com vários empreendimentos em busca deste que deve ser o maior leilão de Cepacs na região da história. Ao mesmo tempo, especialistas não apostam em um ágio muito pronunciado, já que cada certificado tem preço mínimo de R$ 17,6 mil, considerado elevado para fechar a conta diante dos custos atuais de construção.

A prefeitura vai colocar à venda 164 mil Cepacs da chamada Operação Consorciada Faria Lima, que se estende da avenida Hélio Pelegrino ao Largo da Batata. A expectativa é arrecadar ao menos R$ 2,88 bilhões.

A oferta é vista como praticamente a última grande chance para construtoras ampliarem empreendimentos na região. Restarão apenas 54,5 mil certificados disponíveis para o futuro, e o cenário macroeconômico — com juros altos e margens apertadas — aumenta o peso estratégico da decisão.

O que são Cepacs

O instrumento dos Cepacs permite que construtoras ultrapassem os limites tradicionais de construção da área delimitada pela Operação Urbana, mediante a compra desses certificados. Dessa forma, a prefeitura obtém os recursos necessários para executar os projetos públicos previstos no plano da OUCFL, que inclui melhorias urbanas, infraestrutura e programas sociais.

A Operação Urbana Faria Lima abrange um perímetro estratégico da cidade, incluindo as avenidas Brigadeiro Faria Lima, Pedroso de Moraes e Juscelino Kubitschek. Com a promulgação da última revisão — a mesma que cria o artigo 17 —, o perímetro foi expandido para incluir o Complexo Paraisópolis, autorizando um aumento de 250 mil metros quadrados em área de construção adicional.

Este aumento tornou viável a emissão da nova oferta de Cepacs, considerando que o estoque de áreas para construção extra já estava esgotado, após a venda de mais de 2,2 milhões de metros quadrados desde o início da operação.

Em março de 2025, a Prefeitura publicou um decreto regulamentando a nova legislação e detalhando procedimentos para investidores e incorporadores, atualizando o cálculo da área adicional permitida e a quantidade de Cepacs.