Historicamente, a casa própria é um objetivo comum para muitas famílias brasileiras. Para além de se livrar o aluguel, há quem acumule imóveis para obter uma renda através dos aluguéis recebidos de terceiros. Essa ideia, no entanto, pode causar certa controvérsia — mas tem bases sólidas.

A pedido da EXAME, a RE/MAX, rede internacional de franquias imobiliárias, projetou algumas situações envolvendo não só o financiamento de um imóvel em 30 anos, como também uma aplicação dos valores correspondentes às entradas em títulos públicos durante o mesmo tempo.

Foi considerado um imóvel vale R$ 600 mil e entradas de 30%, 40% ou 50% do valor, equivalendo a R$ 180 mil, R$ 240 mil e R$ 300 mil, respectivamente.

Em todas as situações, o valor final pago pelo imóvel chegaria a mais de R$ 1 milhão em 30 anos. Nesse mesmo período, no entanto, o imóvel valorizaria e custaria mais de R$ 3 milhões.

Cenário 1	Cenário 2	Cenário 3
Financiamento com Entrada de 30%	Financiamento com Entrada de 40%	Financiamento com Entrada de 50%
Valor de Entrada	R$ 180.000,00	R$ 240.000,00	R$ 300.000,00
Tempo (anos)	30	30	30
Taxa de Juros (a.a.)	11,51%	11,51%	11,51%
Taxa de Administração	-	-	-
Parcelas	R$ 3.981,43	R$ 3.412,65	R$ 2.843,88
Valor Final Parcelas	R$ 1.433.313,41	R$ 1.228.554,36	R$ 1.023.795,30
Valor Total	R$ 1.613.313,41	R$ 1.468.554,36	R$ 1.323.795,30
Valor do Imóvel Estimado após Período	R$ 3.065.136,87	R$ 3.065.136,87	R$ 3.065.136,87

Para chegar aos números, foi utilizado um ajuste aproximado de 5,8% ao ano para o valor do imóvel, que é a valorização média em São Paulo nos últimos 4 anos segundo o Índice FipeZAP. Para estabelecer as taxas de juros do financiamento, analistas da RE/MAX fizeram uma média dos principais bancos (10,45% ao ano), acrescido da Taxa de Referenciamento (TR),estimada para esse período em 1,06% ao ano.

Para efeito de comparação, ao aplicar R$ 180 mil na compra de um título público (tesouro IPCA+), ao fim do prazo o valor saltaria para R$ 7,1 milhão. Para R$ 240 mil, o valor iria para R$ 9,5 milhões e, para R$ 300 mil, o valor passaria para R$ 11,8 milhões, ainda de acordo com cálculos realizados pela RE/MAX.

Caso o Valor de Entrada fosse aplicado em Tesouro IPCA+	Compra de Título Público com 30% do valor do imóvel	Compra de Título Público com 40% do valor do imóvel	Compra de Título Público com 50% do valor do imóvel
Aplicação Inicial	R$ 180.000,00	R$ 240.000,00	R$ 300.000,00
Resgate em 20 anos	R$ 2.090.923,22	R$ 2.787.897,63	R$ 3.484.872,04
Resgate em 30 anos	R$ 7.126.411,19	R$ 9.501.881,59	R$ 11.877.351,98

Mesmo que os números mostrem que o rendimento num investimento é bem maior, além de não ter custos para manter uma casa, a maioria dos brasileiros ainda não larga a casa própria como investimento — mesmo a uma Selic a 15%.

O último Raio-X do Investidor Brasileiro, levantamento realizado pela Anbima, apontou que 74% população da população ainda considera a compra e venda de imóveis como um tipo de investimento.

Mas, afinal, por que o financiamento de imóveis ainda vale a pena?

Embora a Selic influencie as taxas de financiamento, ela não é o único determinante: o custo do funding e a concorrência entre bancos também impactam as condições oferecidas.

Em outras palavras, isso quer dizer que as taxas de juros dos financiamentos imobiliários não estarão a 15%, já que a proporcionalidade entre ambas as taxas não é de 100%.

No curto prazo, com uma Selic alta, Mozart Mattoso, diretor-executivo da RE/MAX, é enfático ao afirmar que o financiamento de um imóvel costuma valer mais a pena do que investir o montante da entrada em uma aplicação financeira.

“O rendimento do imóvel é sobre o valor total dele, mesmo que você ainda não tenha pago ele. Se soma a isso que você já vai poder morar na casa, alugá-la ou vendê-la”, explica.

Numa aplicação, o dinheiro se torna menos tangível, só sendo possível resgatá-lo após o prazo determinado.

Com a atual Selic, o financiamento vale especialmente mais a pena — inclusive do que comprar um imóvel à vista, se você não tiver pressa para quitar o bem. A explicação está justamente no bom momento da renda fixa nessa situação.

“Se você der uma entrada e deixar a diferença aplicada, você vai ter dinheiro para pagar as parcelas e ainda vai ter dinheiro de rentabilidade”, justifica o especialista.

Outros fatores podem também contribuir para a decisão de financiar ou não um imóvel. Entre eles, onde está localizada a casa que será financiada e quanto dinheiro a pessoa está disposta a despender em um aluguel.

Para quem deseja construir um patrimônio tendo rendimentos mensais, investir em imóveis para uma aposentadoria tranquila, o investimento em imóveis ainda é o indicado.

Agora, se a ideia é deixar o dinheiro parado, visando buscar um bom lucro daqui a 20 ou 30 anos, a aplicação a longo prazo pode ser a melhor escolha.

O trauma dos anos 1990

“Fato é que o preço do imóvel e o custo do aluguel sempre se mantém crescente. A Selic, por outro lado, varia de acordo com fatores macroeconômicos. Com ou sem guerras acontecendo no mundo, o tijolo é um bem seu”, afirma Mattoso.

A história macroeconômica do Brasil nos anos 1980 e 1990 foi especialmente marcada pela hiperinflação, fazendo com que a confiança no tijolo, hoje, ultrapasse limites técnicos, indo a um campo psicológico.

O pior momento da crise de inflação foi em março de 1990, com uma taxa de aproximadamente 80%.

Nesse mesmo ano, o Plano Collor, do governo do então presidente Fernando Collor de Mello, era implementado no país. Ele consistia no confisco de poupanças como resposta à hiperinflação. O plano congelou as contas bancárias e os depósitos acima de determinado valor por um certo período. O objetivo era reduzir a liquidez da economia e frear a alta dos preços.

A medida, no entanto, colocou em xeque principalmente pessoas de classes mais baixas, que dependiam dessas economias para a sobrevivência. Além do impacto financeiro imediato, o confisco gerou desconfiança no sistema financeiro e no governo, prejudicando a credibilidade das instituições públicas e frustrando planos de consumo e investimento da população.

Por outro lado, quem tinha seu patrimônio investido em imóveis se “safou”, de certa forma. Isso porque o valor investido no imóvel não estava depositado em contas bancárias ou poupança, e, portanto, não foi bloqueado pelo governo. O confisco atingiu apenas os recursos financeiros em bancos, como poupança, contas correntes, CDBs e fundos de renda fixa, mas não bens físicos como imóveis.