Em meados de março, o RBVA11, fundo imobiliário da Rio Bravo, vendeu um imóvel que estava alugado para Caixa na zona central de São Paulo. A transação foi relativamente pequena, de R$ 9,4 milhões, mas coroa uma mudança mais profunda que vem acontecendo na classe que ajudou a popularizar os FIIs: os fundos voltados para agências bancárias.

O imóvel que era locado ao banco foi vendido para uma pessoa física – e com isso, a Caixa deixou de ser a maior locatária do RBVA11. Hoje, nenhum inquilino representa mais de 25% da receita contratada do fundo.

“O RBVA11 nasceu como um fundo 100% de agência, e agora deixa de ter um banco como principal inquilino, isso é muito significativo”, afirma Alexandre Rodrigues, gestor do fundo e sócio da Rio Bravo Investimentos

Lançado em 2012, o fundo da Rio Bravo nasceu junto com outro emblemático do Banco do Brasil, o BBPO11, que se tornou uma febre entre os investidores à época.

A operação consistia num sale and leaseback de mais de 60 agências do banco estatal, que vendeu os imóveis para passar a alugá-los por meio de contratos de longo prazo.

A categoria de fundos imobiliários, que tinha começado pouco menos de 20 anos antes principalmente voltada aos investidores institucionais, começava a ganhar tração com o investidor de varejo. A associação com a solidez do banco, o balcão de distribuição do BB e as características do contrato ajudaram a atrair o grande público.

“Foi a maior oferta de um fundo imobiliário de uma vez só. A Bolsa tinha cerca de 30 ou 40 mil investidores pessoa física e ultrapassou 100 mil com o TVRI11. Foi um marco muito relevante”, diz Adriano Mantesso, líder de mercado imobiliário na Tivio sobre o fundo da gestora.

A tese era de fato muito boa para o momento, explica Arthur Viera, professor especialista em FIIs na B3 Educação.

“No caso do fundo da Tivio, o inquilino era de primeira categoria, com um contrato atípico que oferecia um risco baixíssimo de o imóvel ficar vago”, diz.

Nesse tipo de contrato, não há revisão periódica e a multa em caso de término do contrato antes do prazo é igual aos aluguéis que ainda faltam

Hoje, o número de investidores em fundos imobiliários na B3 chega a quase 3 milhões de pessoas físicas – e o BBPO11 inclusive já mudou de nome, para TVRI11, em alusão à Tivio, gestora resultante de uma joint venture entre Bradesco e o Votorantim, que era gestor do fundo do BB

Ao mesmo tempo, as agências bancárias não são mais tão populares como eram antes. Em meio a digitalização, o número de agências das cinco maiores instituições bateu seu topo em 2015 e desde então vem caindo ano a ano

Nesse contexto, a diversificação de portfólio vem sendo cada vez mais valorizada em qualquer que seja o fundo.

“Nos últimos anos, grandes movimentações aconteceram nos fundos para garantir que todos os imóveis alugados possam receber qualquer que seja o varejo, de agência bancária a loja de departamento”, diz Vieira.

Na Rio Bravo, sai Caixa, entra Cogna

No RBVA11, da Rio Bravo, o processo de diversificação começou em 2018 quando o fundo saiu de 100% de exposição às agências para um portfólio de 17 inquilinos diferentes de 12 setores do varejo.

Mas engana-se quem pensa que as agências foram um mau negócio. Nos últimos sete anos, a gestora já realizou a venda de mais de 20 imóveis, totalizando cerca de R$ 220 milhões em volume negociado. Isso gerou R$ 70 milhões em ganhos de capital.

“Não temos preconceito com agência bancária. O que queremos é diversificação. Inclusive notamos que as agências são um ótimo produto de investimento, já que estamos vendendo com um bom retorno. São imóveis com uma ótima liquidez”, afirma Rodrigues.

Hoje, a Caixa representa pouco menos de 25% do portfólio do fundo e está atrás da Cogna, de educação, e é a maior inquilina. O Santander vem na terceira posição e representa algo próximo de 13%. Outras varejistas, como Renner, Centauro, GPA, Americanas, também constam atualmente na carteira.

“Não temos aversão a agências”, ressalta Rodrigues. Tanto que já ocorreu um movimento contrário – do varejo para banco.

Ele se refere a uma loja de rua da C&A, em frente ao shopping Leblon, no Rio de Janeiro, que foi recentemente transformada em uma agência do Itaú.

“Dentro deste imóvel, o banco não está fazendo uma agência tradicional somente para sacar dinheiro, mas o que chamam de investment center. O objetivo lá é fazer palestras sobre investimento e ser um ponto de encontro entre investidores”, explica.

Diversificação geográfica

No caso do TRVI11,  as iniciativas de diversificação começaram mais recentemente, em 2023, e hoje apenas 5% do portfólio já foi reciclado.

Recentemente, o fundo anunciou a venda de duas agências bancárias que estavam locadas para o Banco do Brasil, localizadas em Sorocaba, São Paulo, e Ponta Grossa, Paraná, por um total de R$ 20,5 milhões.

O atual esforço da gestora para o fundo é focar em outros imóveis de renda urbana — que inclui, entre outros exemplos, centros de conveniência, farmácias, centros de diagnóstico—, com uma maior diversificação do portfólio do TVRI11.

Mas, apesar do processo de renovação, o Banco do Brasil ainda ocupa muitos imóveis do fundo, que mantém contratos de locação típicos com vencimento em 2027.

[grifar]Adriano Mantesso afirma que o plano não é parar de apostar nas agências, e acrescenta que tem visto um sinal de que elas estejam “se reencontrando”, com um perfil diferente, menos transacional e mais de atendimento e consultoria para os clientes.

Ainda segundo o executivo da Tivio, as agências bancárias trazem uma diversificação geográfica importante.  “São, ao todo, 60 imóveis, que estão espalhados não só em São Paulo, mas também em outros estados e cidades do Brasil”, afirma.

Ao que tudo indica, hoje importa menos o setor do inquilino: o importante mesmo é a capacidade do imóvel de gerar uma renda sustentável.