Com a taxa Selic na casa dos 15% ao ano, muitos investidores se perguntam se ainda faz sentido colocar dinheiro em imóveis para alugar. A resposta, como quase tudo no mundo dos investimentos, depende de uma conta que vai além da calculadora e envolve também a paciência e o perfil de cada um.

Dados recentes do Índice FipeZAP mostram que o rendimento de aluguel residencial no Brasil gira em torno de 5,93% ao ano, um retorno que parece modesto quando comparado aos juros atuais, mas que ganha força quando se considera a valorização do patrimônio no longo prazo e a proteção contra a inflação que o tijolo historicamente oferece. Veja o que considerar antes de fazer seu investimento!

O que é a rentabilidade do aluguel?

A rentabilidade do aluguel nada mais é do que o percentual de retorno que um investidor obtém ao comprar um imóvel e colocá-lo para locação. É uma métrica fundamental para entender se o dinheiro investido está trabalhando de forma eficiente, permitindo comparar esse tipo de aplicação com outras opções do mercado, como títulos públicos ou fundos imobiliários.

Esse indicador, também conhecido como rental yield no jargão do mercado, funciona como um termômetro para medir a saúde financeira do seu investimento em imóveis. Quanto maior o percentual, mais rápido o investidor recupera o capital aplicado através dos aluguéis mensais recebidos.

Como calcular o rendimento de um imóvel para aluguel

A matemática por trás da rentabilidade de um imóvel é mais simples do que parece. Basta dividir o valor mensal do aluguel pelo preço total do imóvel e multiplicar por 100 para obter o percentual. Se você comprou um apartamento de dois quartos por R$ 380 mil e cobra R$ 2.800 de aluguel, a conta fica assim: 2.800 dividido por 380.000, multiplicado por 100, resulta em 0,74% ao mês.

Para descobrir o retorno anual, multiplique esse resultado por 12, chegando a 8,8% ao ano no exemplo citado. Vale ressaltar que o valor investido deve incluir todos os custos envolvidos na aquisição e preparação do imóvel, desde impostos e taxas cartoriais até reformas, móveis planejados e aquela pintura caprichada que deixa o apartamento pronto para receber inquilinos.

Além disso, investidores experientes sabem que a conta não para por aí. É preciso considerar períodos de vacância — quando o imóvel fica vazio—, custos com manutenção, IPTU, condomínio nos meses sem locatário e, claro, o Imposto de Renda que incide sobre os aluguéis recebidos.

Qual é a rentabilidade média do aluguel no Brasil hoje?

O cenário atual mostra uma rentabilidade média de 5,93% ao ano, segundo dados de junho de 2025 do FipeZAP. Esse número, no entanto, esconde uma grande variação entre diferentes regiões e tipos de imóveis. Capitais como Manaus lideram o ranking com retornos superiores a 8% ao ano, enquanto cidades como Vitória e Curitiba apresentam rendimentos abaixo de 5%.

Apartamentos menores, especialmente os de um dormitório, tendem a oferecer retornos mais atrativos, chegando a 6,72% ao ano em média. Já imóveis maiores, com quatro ou mais quartos, apresentam rentabilidade menor, em torno de 4,89% anuais, embora possam compensar com maior potencial de valorização patrimonial.

Rentabilidade do aluguel x rentabilidade do CDI

Com o CDI próximo dos 15% ao ano, investir em imóveis para alugar pode parecer pouco atrativo numa análise superficial. Entretanto, essa comparação direta ignora aspectos importantes do investimento imobiliário, como a valorização do patrimônio ao longo do tempo e a proteção contra a inflação que os imóveis tradicionalmente oferecem.

Enquanto o Tesouro Selic oferece liquidez diária e menor risco, o aluguel como investimento proporciona uma renda passiva com imóveis que tende a se ajustar automaticamente à inflação. Além disso, o valor do imóvel costuma acompanhar ou superar a alta dos preços no longo prazo, algo que títulos de renda fixa não conseguem garantir.

Também é importante lembrar que as taxas de juros atuais representam um pico histórico e a tendência, segundo analistas, é de queda gradual nos próximos anos, o que tornaria a rentabilidade do aluguel mais favorável.

Como aumentar o rendimento de um imóvel alugado

Maximizar a rentabilidade passa por escolhas inteligentes desde a compra do imóvel. Bairros em expansão, próximos a universidades ou centros empresariais, costumam apresentar menor vacância e permitem reajustes mais frequentes.

Uma negociação certeira na hora da compra também faz diferença no rendimento final. Imóveis semelhantes num mesmo condomínio podem ter preços bem diferentes, e encontrar essas oportunidades exige paciência e pesquisa detalhada do mercado.

Além disso, investir em melhorias que agregam valor percebido, como ar-condicionado, móveis planejados ou uma decoração moderna, permite cobrar aluguéis acima da média do mercado. A diferença entre um imóvel comum e um bem apresentado pode significar 20% ou mais no valor do aluguel, impactando diretamente a rentabilidade do investimento.

Vale a pena investir em imóveis para alugar?

A decisão de investir em imóveis para alugar vai além dos números frios da calculadora. Para investidores que buscam diversificação patrimonial e não têm pressa para obter retornos expressivos, o mercado imobiliário continua sendo uma alternativa interessante, especialmente considerando que as taxas de juros atuais não devem se manter nesse patamar para sempre.

O perfil do investidor também pesa na balança. Enquanto alguns preferem a simplicidade e liquidez das aplicações financeiras, outros valorizam a segurança de ter um patrimônio físico que gera renda recorrente e se valoriza com o tempo, mesmo que isso signifique lidar com inquilinos, reformas ocasionais e toda a burocracia que envolve a gestão de um imóvel.

No fim das contas, a melhor estratégia pode estar na combinação equilibrada entre diferentes tipos de investimento, aproveitando o momento favorável da renda fixa enquanto constrói gradualmente um patrimônio imobiliário que proporcionará segurança e renda no longo prazo.